限制行为能力老人卖房 法院终审宣判合同无效(2)

　　2018年春天，邱政突然接到房山法院的电话，说让去取一张传票。“电话里说我被人告了。我的第一个反应，肯定是电话诈骗的骗子，但是听着听着，又觉得不像，所以我就去了。”等拿到了传票，邱政瞬间傻眼了。

　　此时，当初陪同杨钰老人卖房的外甥谭威已经身故，老太太被送回到自己亲儿子余非的身边。作为她的代理人，余非协助老人发起了诉讼。

　　判决

　　限制行为能力人签的卖房协议无效

　　法院查实，2015年7月，余非向朝阳法院起诉，要求宣告其母杨钰为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。经鉴定，杨钰临床诊断为“精神分裂症”，意思表示能力不完全。当年12月，法院判决宣告她为“限制民事行为能力人”。法院特别强调，在这个过程中，她的外甥谭威参与了案件审判的全部过程。在买卖这套房屋期间，杨钰和谭威夫妻一直住在这套房子里。他应该知晓杨钰是限制行为能力人。

　　据原告方代理律师介绍，这份证据具有极为重要的意义。“它从根源上说明，整个交易从最开始的一刻就无效：老太太作为一名精神病人，限制民事行为能力人，并不具备处置这么大一笔财产的能力。这个交易事后又没有被她的合法监护人追认，那当然是无效的。”

　　判决书显示，在答辩中，邱政表示，在买卖房屋的这么长时间里，余非作为老人的法定监护人从来没出现过，房子过户两年后他才出现，是否尽到了监护人的职责?原告杨钰在房屋买卖过程中，故意隐瞒自身的真实情况，自己在买房时，无从得知她是否是精神病人，是否是完全民事行为能力人，在整个过程中，自己并无过错。“第一次上她家看房，她跟我们讲房子的所有权、户型、价款，表达清晰流畅，和普通人没有什么差别。中介也核实了她的身份，她介绍自己家庭成员，只是说有外甥和外甥媳妇，没说过自己有儿子。”

　　但原告律师则针锋相对地表示，按照正常交易流程，双方一定要相互核实对方身份。“老太太和他的儿子在一个户口本儿上，邱先生买房的时候，明知道陪在老太太身边的人是她的外甥，而不是与她有最近血缘关系的儿子，这么大的事儿，为什么不去弄清楚?”律师表示，邱先生在买房时存在问题。

　　这个观点在一定程度上得到了法院认可。法院认为，卖房子是重大事务，已经超出了杨钰的民事行为能力范围，她现无配偶，仅有一个儿子，按照法定的顺序，应由儿子作为她的监护人。谭威虽然陪同老太太卖房，但是他并无监护资格。邱政知道陪同杨钰一起卖房的人不是她的儿子，“根据交易习惯，他有义务核实杨钰其他家庭成员相关情况，但是他并未进行审慎的注意义务。”

　　综合这些意见，法院认为，二人签订的房屋买卖合同应属无效。但法院也同时提及，邱先生因此而出现的损失，及双方在造成这些损失时各自应承担什么责任，可以在之后的损失赔偿中予以充分考虑。