后开发时代，房企转型文旅成败待考

随着“房住不炒”的落实，房地产行业在2019年迎来了更为严峻的挑战。国家统计局数据显示，上半年商品房销售金额累计同比增速为6%左右，而销售面积则累计同比下降1.3%，尽管销售均价有所上升，但仍难掩行业整体销售增速呈下滑的趋势。  

为了保证企业现金流，减少拿地成为房企的普遍动作之一。数据显示，截至2019年10月，全国主要城市62%的热点地块均以底价成交。

而在开源方面，不管是被动还是主动，多数大房企都走上了转型之路。在过去几年里，健康产业、文旅项目屡屡与房企联系在了一起。

但道路漫漫，房企的转型之路是一场马拉松，成功完赛似乎还需要更多时间。

地产行业走过“黄金十年”的高速发展后，房企利润正逐步被土地、资金成本压缩。中小房企面临巨大生存压力，破产事件频发；大型房企同样调整战略，加码新产业布局。早在2000年，万达就开始了对其他行业领域的探索，依托众多的院线，万达早早就涉足娱乐行业。

万通集团创始人冯仑称，房地产已进入“后开发时代”。机构统计显示，2018年，TOP30房企70%发布多元化战略，百强房企有97%布局多元化业务。娱乐、旅游、健康等与地产结合紧密的领域，成为地产企业转型的热门之选。

在健康养老领域，恒大布局恒大养生谷，创建全新的健康养老模式。10月，融创中国与清华大学、青岛市人民政府及西海岸新区管委会分别签署协议，确立在青岛西海岸新区合作共建“清华大学附属融创青岛医学中心”。

随着我国人口老龄化不断加剧，医疗产业需求越发旺盛。泰禾集团、阳光城、万科A、绿城中国等房企均表示进军医疗行业或与医疗企业合作。

转型已经势在必行，但同样存在的一个现实是，房企转型多年，但行业成功案例少之又少。数据显示，全国文旅地产处于“721”的尴尬格局，即70%亏损、20%持平、10%盈利的整体状态。

房地产企业在开发和运营功能地产时，往往面临着开发周期长、投资风险高的挑战。

如养老行业，从经营情况看，业内尚未形成完善的发展体系。在重资产、高投入、回报周期长的现状下，房企均处于抢占市场、经营品牌阶段。虽然多数房企采用“养老+地产”的模式进入该领域，却普遍存在实践功能地产项目管理经验不足、运营开发能力较差的问题，多数房企难以摆脱传统房地产的开发模式，不得不将“地产”作为发展重心。

所以，早年的一些转型试水者，如今仍在盈利边缘挣扎。自2015年朝“文化+旅游+城镇化”模式转型后，华侨城远离传统地产“高周转”逻辑，但也陷入转型迷思。10月28日，华侨城发布第三季度财务报告。报告期内，公司营业收入122.1亿元，同比增长24.15%；归属于上市公司股东的净利润31.88亿元，同比增长3.62%。但若扣除非经常性损益，华侨城第三季度归属于上市公司股东的净利润为23.06亿元，同比减少23.65%。

在此背景下，各大房企进军多元产业已是“不得不为”。但同质化的问题，多数房企依然无法避免。由于从事功能地产开发的房地产企业在招商引资、产业导入等方面的能力还有待加强，缺乏特色产业集群造成的同质化严重，使得房地产企业的发展举步维艰。

究其原因，主要是因为我国功能地产还处于初级阶段，无论政府还是房地产企业在实际开发中或多或少缺乏特色，没有结合区域或者企业自身特征，发展自己的特色产业集群，而是盲目引入企业、追求规模，导致同质化严重，且部分企业科技水平低，企业良莠不齐，无法实现产业间关联，无法构造相互促进和发展的产业集聚格局。